Newsletterserie neue Schätzungsanleitung: Bericht 2 Ertragswert – Die Auswirkungen

Ausgangsgrössen für die Bestimmung der neuen Werte sind die Buchhaltungsdaten der Eigentümerbetriebe der zentralen Auswertung der Forschungsanstalt Agroscope für die Jahre 2009 bis 2014 sowie ein Prognosemodell für die Jahre 2015 bis 2024. Daraus resultiert eine Erhöhung des Wertniveaus von Fr. 24‘388.--  im Jahre 2004  auf neu Fr. 26‘550.--  pro Hektare. Das entspricht einer Steigerung von 1% pro Jahr. Die Aufteilung dieser Wertsteigerung erfolgt auf den Positionen Boden, den Oekonomiegebäuden und der Betriebsleiterwohnung. Hinsichtlich dem Zinsniveau zur Berechnung der neuen Werte stellt das Reglement nicht mehr auf die aktuellen Zinse für 1. Hypotheken ab, sondern basiert auf einer langjährigen Betrachtung in die Vergangenheit und die Zukunft.

Boden
Dem Boden als wichtigster Produktionsfaktor soll künftig mehr Gewicht gegeben werden. Ihm werden bei der Wertverteilung  knapp 50% Erhöhung zukommen. Weiter wird darauf geachtet, dass die Qualität der Böden einen höheren Einfluss hat. Gegen unten erfolgt jedoch eine Plafonierung. Die künftigen Ertragswerte im Aargau bewegen sich somit zwischen Fr. 1‘290.--  und Fr.7'470.--/ha. Weiter wurden die differenzierten Korrekturmöglichkeiten (Hanglage, Grösse, Form, Waldrand, Bewirtschaftungseinschränkungen, Gewässerraum) wieder eingeführt und ergänzt.

Betriebsleiterwohnung
Die Betriebsleiterwohnung, welche auf Grund objektiver Bestimmungen als solche zu definieren ist (Lage, Grösse, Nutzung), erfährt eine Wertsteigerung von rund 5%. Das bisherige System, welches den Umfang an landwirtschaftlich bewertetem Wohnraum auf Grund des Betriebstyps und der Betriebsgrösse definierte, wurde aufgegeben. Die maximale Grösse für eine landwirtschaftliche Bewertung liegt bei 14 Raumeinheiten für die Betriebsleiterwohnung. Alle zusätzlichen Wohneinheiten auf dem Betrieb sind in dieser Wertverteilung nicht enthalten und werden künftig mittels Kapitalisierung eines ortsüblichen Mietzinses bewertet. Das führt bei grösseren Betrieben mit mehreren Wohneinheiten (bisher ganz oder teilweise landwirtschaftlich bewertet) zu einer erheblichen Erhöhung des Ertragswertes.

Oekonomiegebäude
Bei den Oekonomiegebäuden erfolgt die Anpassung differenziert nach Art und Nutzung. Die grösste Erhöhung erfahren dabei die Pferdeställe, ausgelöst durch die hohe Differenz zwischen den bezahlten Boxenmieten und den bisherigen Bewertungsansätzen. Weiter wurde das Reglement auch bezüglich dem Stand der Technik aktualisiert. Im Schnitt steigen die Ertragswerte der Oekonomiegebäude um rund 14 %.

Auswirkungen auf den Einzelbetrieb
Der Bundesrat kommunizierte in seiner Medienmitteilung, dass die Ertragswerte im Durchschnitt um 10 bis 20 % steigen werden. Berechnungen von Testbetrieben haben gezeigt, dass es erhebliche Unterschiede geben kann, je nach Konstellation des Betriebes. Folglich kann keine gültige, pauschale Aussage über die Auswirkungen auf einen einzelnen Betrieb gemacht werden. Sicher ist, dass der Wert bei jedem Betrieb steigen wird. Die grösste Steigerung werden Betriebe mit mehreren zusätzlichen Wohneinheiten, hohem Eigenlandanteil und Pferdehaltung erfahren. Zur Bestimmung des neuen Wertes beziehungsweise der Veränderung ist ein detailliertes Schätzungsgutachten unumgänglich.

Felix Peter, Dipl. Ing. Agr. ETH
Leiter Boden- und Pachtrecht, Landwirtschaft Aargau